こんにちは。

先日より、テナントの居抜契約について、一から知りたい方向けに、

概要・メリットデメリット・トラブル回避のための確認事項を書いています。

前回は居抜き契約のメリットを書きました。

前回をご覧になられていない方は、こちらを先にご覧ください。

http://kita-shoji.com/cafe/1740/

今回は第2回目のトラブル防止のための確認事項とデメリットをまとめて書きます。

トラブルとしてまず考えられることが、

「什器備品が壊れている。どちらがどの割合で修理や再調達費用を負担するか」

ということです。

これがトラブルの原因の大半を占めていると思います。

このトラブルに関しては、先回りして契約書に次の条項を入れることで

ある程度回避できます。

多くの場合、契約書には以下のような文章が入ります。

「引き渡した什器備品に関して、売主はその品質および性能を保証するものではない。」

引き渡した後、物が壊れたとしても売主の責任ではありませんよ。

ということです。

ですから「什器備品が壊れている。どちらがどの割合で修理や再調達費用を負担するか」

というときに、それが起こったのが引き渡した後であれば買主が修理・再調達をしなければいけないということになります。

引渡し日には、売主・買主・仲介業者で、確実に動いていることを一つ一つ確認して、

間違いなく動いていることを確認してから引き渡すことにしています。

中には、開業するときにお願いする厨房機器業者の方に来ていただいて、問題ないかどうか

確認してもらっている方もいらっしゃいます。

確認している途中に、壊れているものを発見した場合は、この段階ではまだ引き渡しをしていませんので、

売主が修理・再調達をして引き渡すことになります。

上記を踏まえたうえで、ここからが買主のデメリットです。

引渡しを受けた後、運悪く物が壊れる可能性があるということです。

物なのでいつかは壊れてしまうわけですが、なにせ中古品ですので

期間が極端に短いこともあるということは認識していただく必要があります。

逆に、売る側のデメリットとは何でしょうか？

売る側の目的は什器備品や内装を売ることですから、売れないことがデメリットです。

募集していて、買いたい人がなかなか見つからない場合でも、その間は賃料はかかるわけですから、

ずっと売れずに何カ月も時間が経過すると、通常通り原状回復をして退去する場合の費用を

買いたい方が現れるのを待っている期間分の賃料が上回ってしまうことがあります。

それでも最終的に売れれば良いですが、待てなくなって、

原状回復して退去することになると、かなり無駄な資金がかかっているということになります。

募集期間中も営業を続けて、賃料も問題なく支払うことができる場合は

デメリットではないですね。

長くなりそうなので、ひとまず今回はここまでにします。

次回も引き続き、トラブル回避について書きます。

宜しくお願いします。