こんにちは。

居抜契約について、一から知りたい方向けに概要などを書いています。

今回はその3回目です。

第2回目はこちら

http://kita-shoji.com/cafe/1743/

第1回目はこちら

http://kita-shoji.com/cafe/1740/

前回に引き続き、トラブルになりそうなことや、回避方法を書いていきます。

「あると思っていた備品がなくなっている。」ということが挙げられます。

契約がまとまると、引渡しに向けて、売主さんは営業を止め、掃除をしたり

ゴミを捨てたりします。

その流れの中で、食器類や調理器具など細かい備品を捨ててしまったり、

「このコーヒーメーカーは家から持ってきた私物だから」と持って帰ってしまったりということがあります。

基本的に買主は、物件を内覧したときにあるものは全てあると思いますよね。

例えば「コーヒーメーカーもあったな、食後にコーヒーのサービスできるかも」

といった感じで、開業に向けて考えると思います。

そこに意識の差というか、すれ違いが生じてしまい、トラブルの原因となります。

これは、まず、私たち仲介業者が居抜き募集の依頼を受けた段階で、

譲渡物一覧表を作成していただき、引き渡すものを明確にしておき、

その一覧表の中に「除外品」という項目を作ります。

リース品や私物がある場合などはそこに記入していただき、

内覧時に、これとこれはこういう理由で、居抜きには含まれませんとお話をします。

これだけでもトラブル回避には効果を発揮しますが、それでも食器類や調理器具など細かい備品は

なかなかすべて記載することはできず、「調理器具一式」とか「食器類一式」など一括りにして記載します。

ですから、契約が決まって、引き渡すまでの間に内覧の機会を設けて、

譲渡一覧表に一括りに「調理器具一式」とか「食器類一式」とか書かれているもので、

どうしても必要なものがある場合は「これとこれは残しておいてくださいね」と伝え、

仲介業者にもその旨を記録として残してもらうようにしてください。

私はこの段階で、売主さん買主さん両人の目の前で、記録するようにしています。

これでトラブルは避けることができます。

テナント内の造作物も居抜きで譲渡するわけですが、造作物がどの範囲まで及ぶかも、要確認事項です。

目に見えない部分にある給水管・排水管も、前借主が造作したものであれば、基本的には居抜きに含まれることになります。

開業して、水漏れ等が生じた場合、譲り受けた排水管が原因の場合は借主さんの負担となります。

知っていてその状況に遭遇するのと、知らないのでは、気持ちの上で大きな差がありますよね。

長くなってしまいましたが、トラブルを避けるために必要なことは

とにかく「確認すること」です。

疑問に思ったことがあったら、どんなことでも確認してください。

確認して、納得できないことがあれば、仲介業者に「納得いかない理由」や

「こういう内容にならないか」といったことを具体的に伝えて、交渉してもらってください。

決して安くない仲介料をお支払いいただくので、

せっかくなので、思う存分業者を使ってください（笑）。

それでもどうにもならない時は、それでもいいと納得した上で契約するか、

場合によっては契約しないことも考えるべきだと思います。

私は、不動産業界に従事しており、契約というものが日常にあります。

一般の方は人生の中であまりない方が多いと思います。

お客様に寄り添って、不安なく契約していただけるように意識して動かなくてはいけないと思いました。